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          破解熱點城市供地難題 鄭州版地票制度可否借鑒?

          来源:     添加时间:2020-06-21

          (原標題:破解熱點城市供地難題 鄭州版“地票”制度可否借鑒?)

          土地市場釀變

          近期,土地政策迎來諸多變化。繼重慶、成都之後,鄭州版“地票”交易制度出臺。在很多土地研究者看來,地票的試驗為農民自願有償退出農村宅基地開辟瞭一個制度通道,也為破解我國的“土地困局”提供瞭一條路徑。此外,溫州20年期住房土地使用權到期問題也迎來“兩不一正常&rdquo安全;的過渡方案。但是,對於擁有50年、70年房屋產權的各地民眾來說,續期仍需立法定心丸。

          一線城市及熱點二線城市房價高漲的背後,土地供應不足是個長期存在的瓶頸。

          由於年度供地指標的存在,以及土地招拍掛制度的“價高者得”的模式,土地出讓金成為很多城市收入的主要來源,地方政府往往有動力去推高地價,以增加收入;而隨著城市開發強度的增大,很多大城市如深圳等已經很少有新增用地,舊改等存量土地供應成為主流,但又面臨拆遷成本高、時間跨度長的問題。

          如何破解城市尤其是熱點城市的土地供應難題?城鄉建設用地增減掛鉤節餘指標是否可調節?鄭州版的復墾券、重慶版的地票衛生都已經開始瞭這方面的試驗。

          也許未來,增加多元化的土地出讓主體將是趨勢。

          鄭州復墾券爭議

          12月20日,河南鄭州舉行首批宅基地A類復墾券拍賣會,共有244位競拍人參與,其中絕大部分為房地產開發企業。

          此次拍賣會源於鄭州國土局的新規,即從2017年1月15日起,在鄭州市內五區、鄭東新區、經濟開發區、高新區范圍內,土地競拍人必須提前購買與土地同等新增面積的復墾券,才能參與土地競買。

          所謂復墾券,是類似於重慶地票的模式,貧困地區騰退的農村宅基地在扣除自身安置用地後節餘的農村建設用地指標,即城鄉建設用地增減掛鉤節餘指標。

          鄭州版的除瞭扶貧搬遷的A類復墾券,還有B類復墾券,主要針對其他農村宅基地和集體建設用地(非貧困搬遷),重點解決城中村改造領域資金、用地等難題。

          按照河南省4個部門下發的文件,復墾券收益一半用於農村宅食品基地和集體建設用地搬遷安置,另一半用於搬遷後復墾費用支出。

          易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,宅基地食品“復墾券”的公開交易,實際上是為瞭更好地落實建設用地增減掛鉤的政策,通過此類準入模式,能夠更加有效地促進農村建設用地開發,使得各類閑置零散的土地,通過亞洲AV網址在線整理和交易,提高土地利用率,鼓勵更多資金進入到農村土地市場,促進部分土地運營企業的投資積極性。

          通過復墾券的流通,能夠平衡城市土地交易的冷熱程度。持券入場相當於給招拍掛市場增加瞭一道防火墻,能夠防范此前“資金寬裕就可隨意拿地王”現象的出現。

          一位鄭州本地開發商人士認為,復墾券的推出,一定程度上解決瞭鄭州未來城市發展土地掣肘,通過復墾食品券省內自由交易,鄭州可以納入河南省其他市縣增減掛鉤用地指標,一定程度保障瞭鄭州的建設用地供應量。

          此外,復墾券一定程度上解決瞭城中村改造的資金來源難題,近期鄭州發生的k2地產搶地和鄭州本地開發商“維權”等事件,根源就是城中村資金來源問題。

          但中原地產首席分析師張大偉指出,鄭州的土地市場分為兩類,一類是正常土地招拍掛,另一類是普通城中村改造項目土地,並不是所有鄭州的土地都需要復墾券,隻在異地扶貧與舊城改造上有復墾券要求。

          張大偉說,鄭州復墾券意在解決舊城改造問題。在過去幾年,由於政府力量有限,在舊城與棚戶改造中多借助於企業的力量,這些企業付出的成本在招拍掛中不能以金額體現出來。如果是通過規范化的招標流程,這些企業很可能是拿不到地的,讓這些企業跟其他企業同樣參與招拍掛是不公平的。

          但是由於國傢規定土地入市必須招拍掛,所以地方政府設計復墾券是為瞭解決這個問題。雖然這對舊城改造難度大的地方的土地出讓有借鑒意義,但這並不是主流,而是為瞭解決歷史遺留問題的臨時性做法,從長遠來說,它甚至會助長土地收入的灰安全色部分。

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